Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры?

Альтернативной сделкой называется продажа квартиры со встречной покупкой другой недвижимости. Она состоит из цепочки в несколько покупателей и продавцов. Регистрация перехода права происходит по мере рассмотрения каждого пакета документов на участвующие в цепочке квартиры.

Большая часть сделок на Московском рынке недвижимости — альтернативные, когда покупка одних квартир обусловлена продажей других. При этом возникают разные ситуации, которые могут привести к разрыву цепочки и мы должны их отслеживать.

Чем больше квартир в сделке, тем больше участников. Чем больше участников, тем больше договоров и тем сложнее сделка. 

В свободной продаже квартиры участвуют только две стороны: покупатель и продавец. Но в альтернативной сделке есть не только продавцы недвижимости и их покупатели, бывают покупатели выступающие одновременно и продавцами недвижимости, а таких людей в одной сделке может быть достаточно много.

Поэтому существуют такие определения продажи квартир, как:

1. Прямая (или свободная) продажа квартиры — сделка, в которой только два участника: продавец (или продавцы, если в квартире несколько собственников) и покупатель.

2. Альтернативная продажа квартиры — сделка в которой есть первый продавец квартиры, его покупатель, и второй продавец квартиры, которую приобретает первый продавец. Другими словами, этот вид сделки называют обменом квартир или разменом недвижимости (ситуации равнозначного обмена с собственником достаточно редки).

3. Цепочка — состоит из нескольких альтернатив. Есть 2 варианта составления цепочки:

• Продавец осуществляет размен недвижимости на несколько квартир меньшей площади;

• Продавец предыдущей квартиры приобретает новую, продавцы которой покупают следующую недвижимость.

Взаиморасчеты при альтернативной сделке

В альтернативной сделке продажи аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из в руки, средства засчитываются на банковский счет владельца альтернативной квартиры. Если вы подобрали себе квартиру дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки. В обратном случае за увеличение стоимости объекта вы должны доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости квартиры.

Как проходит альтернативная сделка купли-продажи?

Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные. И вот в момент сделки продавец первой «однушки» находит в документах что-то такое, что его настораживает, и отказывается продавать на согласованных ранее условиях. Либо мы принимаем его требования, если это никак не повлияет на нашу безопасность, либо отказываемся, если они существенно задевают наши интересы. 

При таком развитии событий мы должны понимать: а готовы ли покупатели «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже? Если готовы, то дальше можно действовать без той квартиры, которая саботирует процесс.

Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении. Если квартиры еще не подобраны, то прописывают их характеристики для дальнейшего поиска.

Альтернативная сделка всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части. Именно поэтому мы рекомендуем при создании цепочки заручиться поддержкой агентов по недвижимости!  Именно эти специалисты отлаживают весь процесс, связанный не только с переговорами, но и документами, в которых прописываются все условия сделки. И все это делается для того, чтобы вы не испытывали дополнительных стрессов от процесса продажи квартиры.

Риски альтернативных сделок

Что, может быть, и не влияет на проведение самой сделки, но может очень осложнить жизнь в будущем:

1. Несогласованность действий и медлительность участников, может привести к разрыву всей сделки.

2. Регистрация сделки. Одна из сторон меняет условия самостоятельно или попадает в обстоятельства, тормозящие процесс: повышает цену, отказывается от сделки или становится заложником частичной регистрации недвижимости — получения приостановки или отказа в регистрации перехода права.

3. Расчет по сделкам. Огромный риск при альтернативной сделке несет в себе  закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности.

4. Несовершеннолетние участники сделки. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет. Представим себе, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной. В этом случае, соответственно, по цепочке органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки, таким образом этот шаг может отразиться и на вас. Надо уточнить, куда переезжает ребенок, какая доля в новой квартире приобретается на него и не нарушаются ли при этом его права.

5. Могут быть и другие категории лиц, права которых следует учитывать. Например, если человек имеет пожизненное право проживания в приобретаемой квартире, то, покупая другую недвижимость, надо обеспечить за ним сохранение этого права на новом месте.

6. Ипотека. Покупая квартиру с использованием ипотечного кредита, вы предполагаете, что если банк и страховая компания провели свои проверки, то все в порядке. Но, как показывает практика, они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству. Приобретая квартиру в ипотеку, вам потребуется разрешение банка на сделку.

7. Альтернативная сделка с участием материнского капитала подразумевает наделением долей супруга и детей. Если же предстоит покупка или продажа квартиры с маткапиталом, то должно быть составлено нотариальное обязательство о предоставлении детям другого жилья.

8. Потеря приобретенной недвижимости вследствие халатной юридической проверки квартир, а также затраты на оформление документов в Росреестре и трата личного времени.

Вот почему, в случае проживания в приобретаемой недвижимости детей, важно не только проверить ту квартиру, которую вы покупаете, а произвести ревизию всей цепочки. 

Налогообложение в сделках с недвижимостью

• С 1 января 2016 года длительный срок владения недвижимостью составляет 5 лет.

• С 1 января 2020 года длительный срок владения недвижимостью составит 3 года. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.

• Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас, если позже 2016 года то при продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.

• Если вы получили квартиру: по наследству, как подарок от родственника, или через приватизацию, то ее можно продать без налога спустя 3 года.

• Если продается не единственное жилье, минимальный срок также составит 5 лет.

• При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн. рублей или фактические расходы на покупку. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.

• Согласно Статье 228 НК РФ налог при продаже квартире по альтернативной сделке, который нужно заплатить будет 13%. Но от уплаты освобождаются лица владеющие недвижимостью более 5 лет.

Все эти особенности, важные нюансы, которые следует учитывать при планировании сделки купли продажи, риэлтор продавца может от вас просто скрыть, если вы работаете самостоятельно. Вам же необходимо о них знать и правильно применять эти знания на практике.