Как зарабатывают на инвестициях в недвижимость по-настоящему?

Помните, как главный герой известной книги внезапно узнал, что он волшебник? В его жизни иногда происходили странные вещи, но осознать и систематизировать эти события он смог только тогда, когда неожиданно получил письмо из одной волшебной организации. Может быть и у вас есть возможности, о которых вы не подозреваете? Например, вы можете упрочить свое материальное положение, причем безо всякого волшебства! Вполне может оказаться, что вы являетесь потенциальным инвестором. Не спешите возражать, доказывая, что инвестор — это представительный господин в дорогом костюме, вкладывающий миллионы долларов в нефтяные месторождения, или «взрывные» стартапы. Вполне возможно, что инвестор — это вы, давайте убедимся в этом!

Сначала разберемся, что такое вложение инвестиций:

Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (в редакции от 25.12.2018) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» дает такое определение интересующих нас терминов:

1. Инвестиции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;

2. Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Конечно, «полезный эффект» от инвестирования тех средств, на которые живете вы и ваша семья, сомнителен, но у большинства из нас есть упомянутое выше «иное имущество, в том числе имущественные права». Например дополнительная жилплощадь, которую вы периодически сдаете, дачный участок, до обустройства которого руки не доходят, и если поискать, много чего, «имеющее денежную оценку». Все эти активы, при правильном подходе, вполне могут приносить пассивный доход.

Вы можете возразить, что сдача в аренду неиспользуемой квартиры как раз является примером такого дохода. Да, это так, но он весьма невысок. Если считать инвестицией стоимость сдаваемой квартиры, то принесет такое вложение 4-6% годовых, а срок окупаемости составит 17-18 лет. Очевидно, что практически любой банковский продукт будет более выгодным — годовой доход выше, а содержать недвижимость не надо.

Хорошо, уточним задачу — мы хотим показать, что правильно распорядившись своим имуществом, не используемым в повседневной жизни, можно обеспечить доход 30-35% годовых от его стоимости, превышающий доходность банковских вкладов и депозитов. При этом, на наш взгляд, соблюдается баланс между доходностью инвестиций и их безопасностью.

Все вышесказанное — не теоретические выкладки, а результат, проверенный практикой. Мы уже много лет помогаем своим клиентам выгодно распорядиться их активами и готовы поделиться нашим опытом со всеми, кто согласен с тем, что деньги должны работать, а не лежать в кубышке. Мы — это агентство недвижимости ЦДН, сумевшее найти способы инвестирования в недвижимость с максимальной пользой для клиента и себя. 

В чем наш секрет? Он прост. За 14 лет работы мы приобрели уникальный опыт, позволяющий находить возможности для выгодного вложения средств клиентов в те варианты, которые предлагает рынок недвижимости Москвы и Московской области. Мы не гоняемся за инсайдерской информацией, не докучаем владельцам эксклюзивных квартир. Мы умеем хорошо работать с тем, что представлено на популярных рекламных площадках и знаем, что, как и когда делать с информацией.

Генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин: 

Технологию работы, о которой идет речь, я сначала проверил на себе. У меня были две однушки в Москве, которые я за четыре года превратил в 2 трехкомнатные квартиры в том же районе, в офис у метро «Сокольники» и новый внедорожник. Мои друзья, увидев это, продали «лишние» квартиры и стали инвестировать вместе со мной. Некоторые даже переехали в съемное жилье — деньги должны работать, и они пустили их в оборот. Инвестируя в область, в которой ты разбираешься, можно свести риски к приемлемому минимуму.

В нашей инвестиционной деятельности есть два главных направления: выкуп квартир и покупка квартир, требующих серьезного ремонта.

И в том, и в другом случае покупатель (для снижения рисков инвестора квартира оформляется на него!) получает существенную скидку, за счет которой в дальнейшем и формируется доход. 

Конечно же, несмотря на срочность, покупаемый объект проходит полную юридическую проверку и в дальнейшем, уже без спешки, продается по максимально возможной цене. Обычно на это уходит два-три месяца, после чего инвестор возвращает свои вложения и получает доход — 3% в месяц. С третьего месяца начисление процентов идет ежедневно. Допустим, если инвестиционный цикл длился 2,5 месяца, то инвестор получил доход 8,5% от вложенной суммы. Для того, чтобы получить 30-35% годовых, цикл следует повторить несколько раз. 

Надо сказать, что все инвесторы, с которыми мы сейчас работаем, в прошлом просто воспользовались нашими услугами по покупке или продаже своей недвижимости, а в дальнейшем, оценив качество полученной услуги, доверили нам работу по инвестированию своих активов. Обычно мы имеем дело с суммами, находящимися в диапазоне 2-8 млн. руб., редко — 9-10 млн. Это обусловлено тем, что люди выгодно продают с нашей помощью свои «лишние» квадратные метры, а затем вкладывают эти деньги в объект инвестиций. Однако наш рекорд значительно превышает эти суммы. Недавно мы купили таунхаус на территории Москвы за 64,5 млн. руб. и продали его за 115 млн. руб. На это ушел год.

Условия работы оговариваются с каждым инвестором индивидуально и, конечно же, все делается в рамках действующего законодательства. Кстати, годовой доход, о котором говорилось выше — это сумма после уплаты налогов.

Своими впечатлениями от работы с агентством ЦДН делится частный инвестор Алексей Афанасьев:

— Я давно интересовался инвестициями в недвижимость. После удачной продажи своей квартиры я вложил часть этих средств в «срочный выкуп». Недавно состоялась первая продажа, финансовым результатом я очень доволен. Планирую дальнейшую работу в этом направлении совместно с компанией ЦДН. Считаю, что свободные средства должны быть удачно вложены, а в высоком профессионализме сотрудников агентства я уверен. У меня есть опыт инвестиций в других областях и я могу сказать, что эффективность вложений в московские квартиры, предлагаемые для покупки с дисконтом, заметно выше тех направлений, в которых я работал, а рисков — меньше.

С квартирами, требующими ремонта, (мы сейчас говорим не о новостройках, а о том, что в народе называется «убитой квартирой»!) работа строится иначе. Такую квартиру невозможно дорого продать только за счет мастерства наших агентов, к процессу предпродажной подготовки надо привлечь мастеров-отделочников. У агентства ЦДН есть свои бригады, мы готовы сделать ремонт, учесть его стоимость, посчитать предполагаемый доход и поделить его с инвестором пополам.

Инвестор не прораб, его дело — дать деньги, а рационально их потратить — это уже наша задача. Мы подключаем дизайнера, закупаем материалы, ставим кухню, светильники — заезжай и живи! Все расходы под контролем, учтено все до копейки, есть документы и чеки. И, кстати, покупатели, как правило, оценивают наши вложения в сумму, большую, чем реально потраченная. 

Пример: объект куплен за 4,5 млн. руб, ремонт обошелся в 740 тыс. руб. В итоге мы заработали 1,8 млн. руб. Эти деньги поделили пополам с инвестором. Таким образом он, вложив 5,24 млн. руб. заработал за 3-4 месяца ремонта и продажи те же 3% в месяц.

В одну из «убитых квартир» и последующий ее ремонт инвестировал Виктор Чиганашкин:

— Мы не однажды сталкивались с тем фактом, что квартира продавалась заметно ниже рыночной стоимости из-за своего состояния. Но после ремонта она успешно продавалась. «Ремонтная команда» ЦДН приводит такие квартиры в порядок быстро, качественно и весьма недорого. При этом дизайнеры выбирают универсальный стиль скандинавского минимализма, простой и принимаемый подавляющим большинством покупателей. 

Опыт инвестиций в другие отрасли дает мне право сказать, что принципиальное отличие вложений в квартиры «с дисконтом» — очень высокая защищенность вложенных средств за счет того, что тот, кто их вложил, в ходе инвестиционного цикла сам является собственником объекта инвестиций. 

В заключение хотелось бы затронуть одну животрепещущую тему — возможность и целесообразность инвестиций в недвижимость без привлечения риэлтора. Очень многие стремятся минимизировать расходы на услуги агентств, полагая, что в наш век информационных технологий, таргетированной рекламы и т. д. не составит труда самостоятельно подобрать выгодный вариант и осуществить сделку. 

Специалисты нашей компании, как правило, не отговаривают клиентов от планов самостоятельно решить задачи, связанные с разовой куплей-продажей своей недвижимости. Они всегда готовы им помочь в каком-то отдельном вопросе, например, взять на себя юридическую проверку выбранной квартиры. Но попытки самостоятельно провести инвестиционный цикл, не имея опыта работы на рынке, мы считаем неоправданно рискованными — грань между выгодой и провалом в этом деле очень тонка, и, кроме того, несмотря на обилие информации о продаже квартир, найти и проанализировать реальные цены сделок неспециалисту практически невозможно, а именно на этом знании и строится расчет инвестора. 

Итак, если вы решились попробовать себя в роли инвестора, считайте эту статью открытым письмом, адресованном лично вам. До встречи в офисе ЦДН!