Можно ли продать дом без участка?

Согласно этому положению, покупатель дома приобретает также право собственности на землю, как занимаемую самим домом, так и необходимую для его использования.
 
Реже бывает, что дом стоит на участке, который не принадлежит его собственнику (аренда, бессрочное безвозмездное пользование и т.д.). Тогда, действительно, покупатель покупает только дом (собственно, у него других вариантов и нет!) и начинает пользоваться участком так же, как это делал предыдущий собственник. Возможно, участникам сделки при этом придется дополнительно оформить документ об уступке продавцом прав пользования участком покупателю. Продавец дома при этом не обязан оповещать владельца участка о его продаже, если это прямо не предусмотрено договором, определяющим их взаимоотношения. Все эти действия регулируются статьями 371 и 552 Гражданского кодекса РФ (в обеих статьях см. п. 3, такое вот совпадение!). 

 А что будет, если владелец участка, сдаваемого в аренду домовладельцу, пожелает его продать? Вообще, можно ли продать участок без дома? Нам часто задают такой вопрос. Ответов на него может быть несколько. Очевидно, что незастроенный участок его хозяин всегда может продать. Если собственник, владеющий домом и участком, пожелает продать только участок, оставив за собой право собственности на дом, то ему это не удастся. Это прямо запрещает статья 35 Гражданского кодекса РФ. Пункт 4 этой статьи гласит: «Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу». Продажа – один из видов отчуждения, поэтому такая сделка невозможна.
 
Исключение – дом не достроен, не введен в эксплуатацию или просто не зарегистрирован. Тогда при продаже участка Росреестр его «не видит», он не существует с юридической точки зрения. Оценив возможность достройки и регистрации дома, покупатель принимает решение о покупке такого участка и, оформив переход права собственности, может зарегистрировать дом на себя. Иногда поступают так: участок делят на две части, на меньшей из них остается дом, а большая продается. Для этого необходимо пригласить кадастрового инженера, который определит возможность такой операции – ведь часть, на которой остается дом, не может иметь площадь меньшую, чем допускаемая строительными нормами. Кроме того, к дому должен быть обеспечен проезд, не нарушающий целостность вновь выделенного участка.
 А как быть, если землей, на которой стоит дом, владеет арендодатель? В этом случае оба этих объекта находятся в собственности, но ими владеют разные люди. В такой ситуации договор аренды не является помехой, и, если все документы в порядке, участок может быть продан. Отношения между новым собственником участка и арендатором определяются действующим на момент продажи договором аренды, который должен предусматривать такую продажу. Если арендатор добросовестно исполняет свои обязанности по данному договору, то прервать его действие по инициативе нового собственника будет сложно.
 
Конечно же, здесь мы затронули только некоторые варианты возможных операций с землей и домом на ней. Как мы уже говорили, рынок загородной недвижимости живет не по шаблонам, почти каждая сделка на нем требует индивидуального подхода.