По новым правилам: Юридические итоги 2019 года
Собственники квартир и те, кто только собираются ими стать, планируя продажу, покупку или какие-то другие действия на рынке недвижимости, склонны перенимать опыт у друзей и родственников. Конечно же, в первую очередь мы доверяем тем, кого давно и хорошо знаем, даже если свои жилищные проблемы они решали несколько лет назад.
Однако в нормативные документы, регламентирующие работу на нашем рынке, регулярно вносятся коррективы. Именно поэтому не стоит строить свои планы на впечатлениях от историй успеха, случившегося несколько лет назад.
Предлагаем обзор самых важных изменений, существенно повлиявших на рынок недвижимости в 2019 году
1) Проектное финансирование застройщиков
Одним из самых обсуждаемых событий стало введение в действие с 1 июля поправок в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ФЗ № 214) от 25 декабря 2018 года. Цель изменений – защита прав участников долевого строительства. Для этого деньги дольщика размещаются на специальных счетах эскроу, привязанных к определенному проекту. Именно поэтому такой порядок работы называется проектным финансированием. Средства на этих счетах недоступны для застройщика до момента сдачи дома, а строительство ведется им за счет банковских кредитов или собственных денег.
Текущая ситуация на рынке жилой недвижимости
В профессиональной среде существовали опасения, что нововведение будет способствовать значительному повышению цен на квартиры и уходу с рынка мелких и средних застройщиков. Однако исследование «Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации», проведенное аналитическим центром Дом.РФ, показывает, что внедрение проектного финансирования проходит успешно и предоставляемые кредиты не зависят от объема строительства у запросившего их застройщика. Всего, по данным этого исследования, итоги 2019 года таковы: в России по новым правилам возводится около 24 млн. кв. м жилой недвижимости, что составляет примерно 20% от общего объема строительства.
Следует отметить, что многие застройщики пока имеют возможность работать по-старому. Им дает на это право Постановление Правительства РФ № 480 от 22 апреля 2019 г. В документе приведены условия, при соответствии которым начатый объект может быть закончен по классической технологии долевого строительства. Тем не менее, работа по новым правилам, защищая интересы дольщика, лишает застройщика традиционного козыря – возможности предоставить скидку на ранних этапах строительства. На эскроу-счет покупатель единовременно вносит стоимость готовой квартиры, тем самым делая невозможным вложение средств в новостройку в инвестиционных целях.
2) Отчуждение долей общей собственности
Изменения коснулись и ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», они вступили в силу 31 июля. Теперь при отчуждении долей общей собственности перестало быть необходимым безусловное участие нотариуса, если все сособственники производят эту сделку единым договором. Рассмотрим ситуацию: у квартиры два совладельца, доля каждого – 1/2. Совершается сделка, оба собственника, например, дарят квартиру своему внуку. Если каждый из них подарит ему свою долю, то к нотариусу можно не обращаться. Если же одариваемый получает долю только одного из владельцев квартиры, то к услугам нотариуса придется прибегнуть. Кстати, если внук еще не достиг совершеннолетия, то нотариус потребуется и в первом случае.
3) НДФЛ для нерезидентов РФ
Очень многих коснется изменение от 15.04.2019 в п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Можно сказать, что Налоговый кодекс повернулся лицом к нерезидентам и, как и российских налогоплательщиков, освободил их от уплаты НДФЛ (а нерезиденты платили 30%!) при продаже недвижимости. При этом срок владения продаваемым объектом, дающим право на освобождение от уплаты налога, становятся таким же, как и установленные для резидентов – 3 и 5 лет. Напомним, что резидентом считается человек, который находится в России не менее 183 дней в году, с наличием гражданства РФ это никак не связано.
4) Закон об ипотечных каникулах
В минувшем году у ипотечных заемщиков, попавших в трудную жизненную ситуацию, появилась возможность «поставить на паузу» платежи по кредиту. Эту возможность им предоставил Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ, получивший широкую известность, как «Закон об ипотечных каникулах». В соответствии с его положениями в другой Федеральный закон, от 16 июля 1998 года N 102 – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», внесены изменения, позволяющие предоставлять заемщику льготный период и вносить изменения в закладную.
Кстати сказать, уже 3 июля закон № 158 ФЗ констатировал, что выгода, получаемая клиентом банка, которому предоставлены «ипотечные каникулы», не является доходом и налогообложению не подлежит. Соответствующие изменения на основании принятого закона внесены во вторую часть НК РФ.
5) Закон о хостелах в жилых домах
Есть изменения и в сфере законодательства, касающегося ЖКХ. Самым важным, на наш взгляд, является Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», получивший неофициальное название «Закон о хостелах». Он вступил в силу с 1-го октября и запрещает использовать жилое помещение в многоквартирном доме для предоставления гостиничных услуг. Тем не менее, хостел или мини-гостиницу можно разместить на первом этаже здания в нежилом помещении с отдельным входом.
В этой связи, хотя из текста закона это прямо не следует, многие собственники, сдающие свои квартиры посуточно, начали опасаться запрета и на такой вид деятельности. Тем не менее, эта деятельность не запрещена, хотя уважать остальных жильцов и не допускать превращения сдаваемой квартиры в источник постоянного шума и других неудобств все же необходимо.
Конечно же, этим перечень нововведений не заканчивается – многие из них связаны с земельными участками, например, с юридической точки зрения термина «дача» больше не существует, а из Градостроительного кодекса исключено понятие «лесопарк». Уточнен и усложнен порядок перевода жилого помещения в нежилое. Можно сказать, прошедший год был особо щедрым на изменения в законах и нормативах, связанных с недвижимостью. За подробной консультацией на любую из тем приглашаем к нам в офис на Зубовский бульвар!